PROJECT MANAGEMENT
プロジェクト・
マネジメント(PM)
個別プロジェクトにて発生する様々な調整・指示・管理業務をプロジェクトマネージャー（PM）に委託することにより、ご担当者の本来の業務への負荷を軽減させ、プロジェクトに関する報告業務に集中できる環境になります。
- 一般的なプロジェクト管理
- PM手法導入
オーナー/マネジメント
オーナー/マネジメント
マネージャー
不動産関連プロジェクトにおける工事資産区分の変還
プロジェクトにおける相関図
不動産流動化、オフィスビルのニーズ変化等の時代の変遷に伴い、プロジェクト資産における資産区分・工事区分は変化が続いています。
*新築プロジェクトの場合は、これら区分を事前に設定することが重要です。
工事を行うにあたり、最新の工事区分動向を勘案した、最適な工事区分設定と調整が肝要となってきています。
工事区分
ビルの躯体（くたい）部分、共用施設に関わる部分
テナントの要望により、オーナーの
権限で行う工事。建物全体に関わる
部分。（主に設備工事）
テナント内部の工事など、テナント
が発注して行う工事。
貸主指定工事会社が目標とする工事範疇
テナント直轄工事業務範囲
貸主施工者履行範囲
貸主指定の施工者が履行する業務範囲
テナント選定の施工者業務範囲
主な
工事種類
ビル本体工事
設備工事等
設備変更工事・電気工事・天井工事・防災工事・
間仕切り工事・造作家具等
A2:テナントが負担するビル設備変更工事(原状回復義務なし)
A3:テナントが負担するビル設備変更工事(原状回復義務あり)
B :テナントが負担する運用上必要な変更工事(原状回復義務あり)
表装・造作・家具工事・移転・
情報配線工事・電話工事等
工事区分-1
工事区分-2
ビルオーナーによって
B1工事、B2工事、B3工事表記する場合があります
建築物の性能等によってこれら工事区分の範囲が変化するので、十分な事前検討が肝要です。
工事種は、可能な限り最大限の入札行為を実施する事が必要です。経年工事などの実績を十分に把握して対応する必要があります。新規参入会社のビル特性等の条件に対
する教育曲線等を含め、プロジェクトリスク回避を前提に慎重に対応する必要があります。
ビルオーナー資産の区分を細分化し、可視化した上での折衝が重要。
プロジェクトにおける時系列関係図
PM手法を取り入れる1つのメリットとして、可能な限り事前に様々な情報提供や助言を行うことにより、契約後に発生する可能性があるコストアップ、変更等のリスクを回避することができます。また、ビルの特性を理解することにより大幅な設備変更を抑制するアドバイスが可能となり、原状回復工事の際にも予期せぬコスト増防止につながります。
日本のビルには、様々な設計・施工上の制約が存在しますので、可能な限り事前に情報を入手し、精査することが肝要です。
プロジェクトにおけるコストモデル例
弊社の経験と実績より各種費用を適正に評価実施したり、積算士（QS）との連携によりプロジェクト予算を管理します。また、事前段階でのお客様の予算算出のお手伝いも可能です。これにより予期せぬ費用の発生の予防と安定したプロジェクト予算の管理・縮減に努めます。
▲10%to20%*
*当社過去実績による
(社内人件費等)
(社内人件費等)
(社内人件費等)
第三者の中立な立場による各種費用の適正評価・算定や入札管理等により、コストやプロセスの透明性を確保し費用対効果の向上を望めることができます。
-
計画遂行にあたり、弊社がお客様の側に立ち臨時専門スタッフとして、複雑かつ膨大な調整業務をお手伝いする事ができます。
社内人件費削減
目に見えない費用の削減となります -
弊社が保有する過去実績から、各費用を適正に評価する事により、当初の計画予算から、弊社の業務委託費用を付加しても、約10%~20%程度の減額を見込む事ができます。（当社過去実績）
コンサルタントとしての
第三者性・中立性を確保します -
土木工事、建築工事等の工事において入札を実施する事により、公平な立場で、発注を管理する事ができます。
コスト・プロセスの透明性が
確保できます -
現地調査、基本計画段階の与件設定調査、工事監理、開発申請調整等の各分野に於ける弊社の経験者が必要な部分を担当いたします。プロジェクト推進に於いて様々な管理が発生しますが、弊社が介在する事によって効率的な業務が遂行され、それぞれの業務を分離して設計者が管理する場合と比較して、投資対効果が大きくなります。
効率性、費用対効果の向上
新規事業
Coming soon…